Přefouknuté chrámy konzumu: Obchodní centra plná duchů

Ošklivá lokalita mimo hlavní městské tepny, předimenzovaný projekt, nudný mix obchodů neznámých značek a prázdných výloh - to je zaručený recept, jak nenalákat zákazníky a poslat nákupní centrum ke dnu. Po celém Česku jich jsou desítky.

Liduprázdné vybetonované plochy, kolem občas projede tramvaj nebo auto. Tak vypadá okolí pražského obchodního centra Galerie Harfa vedle pražské O2 areny, které otevřelo své brány před pěti lety. Nebýt barevných svítících cedulí na jeho zdech, místo by svou nevlídností budilo podobný dojem jako opuštěné ukrajinské město Pripjať poblíž jaderné elektrárny Černobyl. Bizarní atmosféru dokreslují plastoví dinosauři na střeše obchoďáku, mávající zakrnělými prackami na potenciální zákazníky.

Vevnitř tlačenice rozhodně nehrozí, ačkoli je nedělní odpoledne. Stažené rolety prázdných obchodů a pouhá hrstka zbloudilých zákazníků při dvou návštěvách (ve čtvrtek dopoledne a v neděli odpoledne) napovídají, že projekt nepatří mezi ty z kategorie investorského snu. Není divu, že místní ochranka naše pokusy o vyfocení přelepených výloh prázdných obchodů nevítá s nadšením.

Město duchů připomíná i nově zrekonstruované pražské obchodní centrum Lužiny, které je zhruba z jedné třetiny prázdné. I když je stejně jako Harfa na metru a má okolo sebe obří sídliště, je předimenzované.

A podívejme se i mimo hlavní město, třeba do Liberce, kde je nejvyšší koncentrace maloobchodních ploch v republice. Třeba velkolepě koncipovaná Plaza Liberec je z třetiny neobsazená, ačkoli ji izraelský developer Plaza Centers umístil přímo mezi historické domy v centru města. Část liduprázdné budovy proto i tady zaplnil příšerami z Dinoparku.

Investoři měli velké oči i v Teplicích. Tam ve středu města vyrostly hned dva velké obchodní domy vedle sebe - Galerie Teplice a Fontána. Lidé v nich najdou stejné zboží, jen jiných značek, podobné kavárny i restaurace. Liší se pouze v tom, že v jednom jsou byty a kanceláře, ve druhém pak multikino.

Kde udělali soudruzi chybu

Přestože nákupních center i menších obchoďáků je v Česku ve srovnání s Evropou stále relativně málo (na tisícovku lidí tu připadá 150 metrů čtverečních maloobchodních ploch, což je zhruba na úrovni Rumunska, šestkrát méně než v Norsku), ne všechny projekty mají šanci uživit se a přežít.

Zkrátka v některých částech republiky je prodejen moc na málo zákazníků. Část z nich stojí na špatných místech. A ukazuje se tak, že megalomanským plánům developerů ve stylu "najdi jakékoli místo a postav tam co největší krabici", už odzvonilo.

Co se nepovedlo například v pražských Lužinách? "Problémem je, že centrum nemá jasný ucelený koncept a kromě toho je příliš velké," vysvětluje partner společnosti Cushman & Wakefield Jan Kotrbáček. Z téhle části Prahy už navíc odčerpává část koupěchtivých davů nedaleká Metropole Zličín.

Ani firma, která nalila zhruba čtyři miliardy korun do Galerie Harfa - Lighthouse Group vlastněná podnikatelem s izraelskými kořeny Tamirem Wintersteinem -, rozhodně nemá důvod jásat. A to přesto, že vysočanskému centru podle provozovatelů roste návštěvnost ročně o desetinu.

"Investorská očekávání se mění mimo jiné i podle doby, kterou společnost prochází, a obchodní centra samozřejmě zaznamenávají, zda se jedná o dobu před krizí, během krize či po krizi," vyhýbavě hodnotí kondici Harfy Winterstein s tím, že vše je nyní "po krizi" na dobré cestě - neúspěšné obchody prý vymění a prázdné díry zaplní. Jednu z nich třeba zbrusu novým saunovým světem.

Tím se ale nevyřeší to nejzásadnější: pro úspěch každého takového projektu je klíčová lokalita - a pražské Vysočany, navíc zatím řídce osídlené, jsou prostě trochu z ruky. Investorovi proto nezbývá než čekat, až město postupně obroste blízké okolí. "V budoucím rozvoji Galerie Harfa spoléháme na rozsáhlý development - jak kancelářský či rezidenční - v nejbližším okolí," vypočítává ředitel centra Pavel Skorčík. Konkrétně tam má vyrůst tisícovka bytů a hotel.

Lůzři versus lídři

Vedle lokality hraje zásadní roli koncept a správný mix prodejen, které nalákají zákazníky. Podle realitních agentů nesmějí chybět "provařené" značky jako H&M, C&A nebo Zara.
Aby provozovatel získal ty, které táhnou, musí jim nabídnout výhodné nájemné. To se v okrajových střediscích pohybuje mezi 10 až 40 eury za metr čtvereční. Obsadit stometrovou prodejnu tak může měsíčně přijít i na méně než 30 tisíc korun. Jenže ani různé pobídky nejznámější řetězce nenalákají, když do špatně umístěného obchoďáku zabloudí jen pár stovek lidí za den.

Naproti tomu na prodejní místo v centru Prahy firmy čekají i několik let. A jsou ochotné platit mnohonásobně vyšší částky. Třeba v Palladiu na náměstí Republiky, kam denně zavítá v průměru 43 tisíc lidí, stojí měsíční pronájem až 140 eur za metr čtvereční. Přepočteno na koruny nějakých 380 tisíc za stometrovou plochu.

Mezi žádaná patří i obří regionální centra jako jsou pražské OC Černý most, Letňany nebo Chodov. Ty díky své okrajové poloze stahují lidi nejen z obřích předměstských sídlišť, ale i z širokého okolí Prahy. To platí i pro největší obchodní park na Moravě, Olympia Brno.
Tato centra navíc leží na důležitých dopravních uzlech. O jejich úspěšnosti svědčí i fakt, že se neustále rozšiřují. Kupříkladu centrum Chodov se jen letos rozroste o 35 tisíc čtverečních metrů, což je velikost průměrných pěti fotbalových hřišť. Celkem bude mít 100 tisíc metrů, tedy zhruba plochu patnáct hřišť.

Obchoďák jako dobrý soused

Další obři velikosti Chodova však na tuzemském trhu rozhodně nezabodují, a to ani v hlavním městě. "V Praze je vzhledem ke kupní síle potenciál pro další nákupní centra, ale spíše komunitního charakteru. Není tam příliš prostoru pro velká regionální centra," říká Veronika Tebichová z realitní poradenské společnosti CBRE.

Takovým lokálním projektem má být třeba Centrum Bořislavka, které chce nechat za dvě miliardy korun postavit KKCG miliardáře Karla Komárka u Evropské třídy v Praze. Tomu potenciální úspěch slibuje nově otevřená stanice metra Bořislavka a solidní okolní zástavba pro "lepší vrstvy".

Strategické místo pro svůj projekt obsadila i britská firma Lordship. Chce v příštím roce otevřít brány Galerie Stromovka u pražského Výstaviště. Ačkoli je tam zatím jen díra v zemi, firma se chlubí, že už pronajala tři čtvrtiny obchodních ploch.

"Myslím si, že rozvoj obchodních center do budoucna musí logicky směřovat tímto směrem. To znamená více se orientovat na potřeby blízkého okolí, reflektovat vývoj trhu a pronajímat prostory například i lokálním výrobcům, jako jsou pekaři, řezníci a další," tvrdí výkonný ředitel společnosti Lordship Václav Matoušek a zdůrazňuje přitom "kvalitní základ pro nastavení dobrých sousedských vztahů". Nicméně ty developer nastavil mimo jiné i výhrůžkami městu arbitráží, pokud mu stavbu nepovolí, nebo ignorováním protestní petice, kterou podepsalo několik tisíc lidí.

Zalepit díry v regionech

Investoři se snaží zaplnit díry i v regionech, kde nezuří tak velká konkurence, třeba v Hradci Králové. Toto krajské město si pro stavbu svého prvního projektu v Česku vybrala developerská skupina HB Reavis slovenského miliardáře Ivana Chrenka. Jeho Aupark tam přivítá první návštěvníky už letos. Prý to má dobře spočítané.

"Ve spádové oblasti Auparku, vymezené půl hodiny jízdy autem, žije čtyři sta tisíc obyvatel. Celková situace na trhu je také velmi příznivá - díky celkovému oživení české ekonomiky v současné době roste důvěra spotřebitelů a jejich poptávka a ruku v ruce s tím i maloobchodní obrat," podotýká Magdaléna Drsová z HB Reavis.

Vedle oživování ekonomiky však záleží také na tom, jak nadité jsou peněženky místních obyvatel. S kupní silou Čechů to totiž není žádná sláva - v loňském roce se pohybovala podle společnosti Gfk na 200 tisících korunách na obyvatele, což je zhruba polovina evropského průměru. A devítina lichtenštejnského.

I když někteří investoři v Česku šlápli vedle, hlavně pokud jde o přemrštěné plány, mohou se stát i větší průšvihy. Třeba v čínské Šanghaji vyrostlo před pár lety gigantické nákupní centrum v podobě dokonalé kopie amerického Pentagonu. Uvnitř na ploše půl milionu čtverečních metrů však takřka nepotkáte živou duši. Může za to špatné umístění i vnitřní struktura připomínající bludiště, ve kterém zabloudí i zkušená laboratorní myš. Místní úředníci ale doufají, že tržby monstrózního obchodního domu zachrání Disneyland vybudovaný poblíž. Třeba zabere líp než prehistorické příšery z Dinoparku.

Outlety: betonové memento v polích

Některé obchodní projekty byly v minulosti tak přefouknuté, že zkrachovaly ještě před otevřením, nebo se je dokonce nepodařilo ani dostavět.

Typickým příkladem je outletové centrum Exit 66 u Lokte poblíž dálnice D1. Mělo být zmenšenou kopií Londýna, Paříže, Říma a New Yorku. Architekti při plánování spolupracovali s tvůrci filmových kulis. Nakonec ale projekt skončil v dražbě a už několik let hyzdí okolí. Železobetonový skelet centra stojí uprostřed pole obrostlý lebedou a náletem. Jaký bude jeho osud, odmítla nyní developerská firma Devo Group pro Faktor S důrazně komentovat - prásknutím telefonu.

Dlouho to vypadalo, že podobně skončí i další outletový projekt s názvem Galerie Moda nedaleko pražského Letiště Václava Havla. Ten také zastihla ekonomická krize a zbankrotoval, ještě než se stihl otevřít. Už hotovou stavbu ale v roce 2013 vylovil z konkurzu nový majitel, firma Dreitonel, která má v zádech investory blízké skupině PPF Petra Kellnera a miliardu korun od PPF Banky. Jeho plány nebyly o moc skromnější - z projektu pod novou značkou The Prague Outlet udělat největší tuzemské outletové centrum.

Ještě loni se vlastník chlubil, že naláká prémiové módní značky typu Dior, Burberry, Hugo Boss nebo Polo Ralph Lauren. Jenže zatím je outletové centrum, které by mělo přivítat první návštěvníky letos na jaře, v hybernaci. Přesný termín jeho otevření provází zlověstné ticho. Jestli vstane z mrtvých, se tak teprve ukáže.

Změna majitele prospěla jinému podobnému projektu s názvem Fashion Arena Outlet Center v pražských Štěrboholích. Před dvěma lety ji převzala společnost Meyer Bergman s centrálou v Londýně. Teď je aréna téměř zaplněná obchody, o zákazníky tu není nouze.
A polepšilo si i druhé největší outletové centrum v Česku - Freeport v Hatích u Znojma. To mnoho let od svého otevření v roce 2003 počítalo ztráty. Loni se mu ale podařilo zvednout tržby o 15 procent na jednu a půl miliardy korun. A velké plány má i do budoucna. Od letošního ledna projekt převzaly společnosti APM holding a Betha Zweren - majitelé konkurenčního rakouského outletu Parndorf u Vídně. Polovinu klientů jihomoravského nákupního střediska totiž tvoří právě Rakušané.

ČLÁNEK BYL ZVEŘEJNĚN V NOVÉM EKONOMICKÉM TÝDENÍKU FAKTOR S, KTERÝ VYCHÁZÍ KAŽDÝ ČTVRTEK.

Foto: ČTK

Čtěte dále

další zprávy